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Chancen & Risiken


1. Allgemeine Hinweise
Das Immobilieninvestment hat sich aufgrund der konstanten Entwicklung des Immobilienmarkts zu einer Kapitalanlageform entwickelt, die aufgrund ihrer Wertbeständigkeit und hohen Renditen eine attraktive Alternative zu anderen  Anlageformen darstellt. Das Eigentum an Immobilien ist zudem durch das deutsche Grundgesetz geschützt, welches eine Enteignung grundsätzlich ausschließt. Nicht zuletzt deshalb gelten Immobilien als krisensichere Kapitalanlagen. Bedingt durch den Mangel an Grund und Boden in Deutschland und die damit einhergehende Begrenzung des Neubaus von Wohnimmobilien durch das Bauordnungs-und Bauplanungsgesetz sind Preisverfallrisiken nahezu zu vernachlässigen und die Kapitalanlage bietet langfristig das Potenzial zu einer Wertsteigerung. Der Erwerber hat bei einem Investment in Immobilien, wie es sich für sämtliche Kapitalanlagen verhält, zu beachten, dass dieses nicht ausschließlich mit Vorteilen, sondern auch mit Nachteilen behaftet sein kann. Tendenzen und zukünftige Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt können lediglich als fundierte Prognosen angegeben werden, weshalb unabsehbare Unwägbarkeiten das Risiko von Wertverlusten bergen können. Weiterhin kann sich auch die persönliche Situation des Investors hinsichtlich des Unterhalts der Immobilie als Risiko herausstellen: Eine Veränderung der Einkommensverhältnisse, beispielsweise durch Mietausfall oder Krankheit, kann dazu führen, dass die Finanzierung der Immobilie nicht mehr allein durch den Mietertrag und das Einkommen gedeckt werden kann, was in der Konsequenz einen persönlichen Vermögensverfall bedeuten kann. Die Wertbeständigkeit und Krisensicherheit von Immobilieninvestments kann daher kein zwangsläufig verbindliches Versprechen seitens des Verkäufers darstellen.

2. Zustand der Immobilie und Standortfaktoren
Der Immobilienwert ist maßgeblich von der Qualität der Ausstattung der Liegenschaft  abhängig. Die Raumaufteilung im Objekt, welche den Richtwerten des  Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) entsprechen sollte oder danach umstrukturiert gekonnt werden sollte, und auch die verwendeten Materialien sollten den Vorstellungen der Investoren entsprechen. Eine aufwendige Prüfung durch den Verkäufer beim Ankauf der Immobilie bildet die Grundlage für ein zukunftsträchtiges Investment des Kapitalanlegers. Ein wesentliches Kriterium in der Bewertung von Immobilien ist die Qualität des Standorts. Für den Käufer gilt es zu prüfen, wie sich die Infrastruktur der Mikro-und der Makrolage darstellt. Essenziell für die Kaufentscheidung ist eine entsprechend stabile Entwicklung des Immobilienmarkts in einer ökonomisch und ökologisch gesunden Umgebung des Standorts. Die Attraktivität der Lage wird am aktuellen Zustand des Standorts gemessen, in dem sich die Liegenschaft befindet. Auch innerhalb eines Standorts kann es gravierende Unterschiede geben und so können ungleiche Entwicklungen zu unterschiedlich zu bewertenden Lagen führen. Der Immobilienwert hängt stark von der Nachfrage innerhalb des Standorts ab, weshalb letztendlich auch städtebauliche und wirtschaftliche Entwicklungen sowie Wohntrends hinsichtlich Langfristigkeit und Qualität geprüft werden müssen. Ändert sich die Attraktivität des Standorts, so wirkt sich dies auf die Nachfrage aus und kann letztendlich auch den Immobilienwert  wesentlich verändern.

3. Nutzungskonzept
In der Nutzungskonzeption des Verkäufers, die eine vollständige Vermietung des ganzen Objekts an einen Betreiber vorsieht und als Idealfall ansieht, kommt eine Eigennutzung des Erwerbers nur in beschränktem Maße in Betracht. Die Baubeschreibung und Gestaltung des Gebäudes lassen individuelle Wünsche und Vorstellungen des Erwerbers nicht zu, da sich die einzelne Einheit in das Gesamtkonzept der Bestandsimmobilie funktional eingliedert. Darüber hinaus sind die Eigennutzung und der Umbau einer vermieteten Einheit aufgrund eines gültigen Miet- oder Pachtvertrags, dessen beinhaltendes Vertragsverhältnis als Gegenstand vorher beendet werden müsste, nicht möglich. Ebenfalls ist die Beendigung des Miet- oder Pachtverhältnisses aus Eigenbedarfsanspruch nicht vorgesehen. Das Interesse des Käufers ist ausschließlich in einer rentablen Kapitalanlagemöglichkeit definiert: Transaktionskosten wie die Zahlung des Kaufpreises und der Erwerbsnebenkosten, Finanzierungskosten und Spekulationssteuer sowie aber auch Kosten für den Vertrieb, die im Regelfall höher ausfallen als vergleichbare Maklerprovisionen, müssen zunächst erwirtschaftet werden. Eine kurzfristige Weiterveräußerung stellt somit einen wirtschaftlichen Nachteil hinsichtlich der Kaufpreisentwicklung dar. Der zu erzielende Kaufpreis ist bei einer Notveräußerung im Regelfall geringer als der ursprüngliche Kaufpreis. Das Fremdnutzungskonzept hängt hauptsächlich von der Vermietbarkeit der Einrichtung ab, die durch die Lage und die Ausstattung definiert werden. Aufgrund der vorangegangenen Vermietung der Immobilie kann von einem grundsätzlichen Vermietungspotenzial ausgegangen werden, das jedoch auf der aktuellen Marktsituation basiert und keine verbindliche Angabe seitens des Verkäufers darstellen kann.

4. Aufgaben der Hausverwaltung und Instandhaltung der Immobilie
Mit dem Erwerb der Einheit und der damit verbundenen Eintragung ins Grundbuch der Immobilie wird der Käufer Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Zusammenschluss der einzelnen Eigentümer zur Eigentümergemeinschaft minimiert das Risiko der fehlenden Leistungsfähigkeit eines einzelnen Eigentümers, da diese Kosten den anderen Eigentümern im Sinne des Gesamtwohls der Liegenschaft ebenfalls angelastet werden. Die Hausverwaltung als WEG-Verwalterin sieht ihre Aufgaben in der Durchführung und der Umsetzung der Beschlüsse der Eigentümer, welche durch Mehrheitsentscheidung der Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Die Hausverwaltung ist mit der Erhaltung des Zustands der Liegenschaft betraut und gewährleistet die Instandhaltung und Instandsetzung der Liegenschaft, sowie die regelmäßige Prüfung des Objektzustands. Darüber hinaus werden hier die von den Eigentümern geleisteten Hausgelder verwaltet, die Bewirtschaftung der Immobilie hinsichtlich der Versorgung und Ihrer Kostenverwaltung durchgeführt, die Eigentümerversammlungen geplant sowie Wirtschaftspläne und Abrechnungen erstellt. Zu den Aufgaben der Sondereigentumsverwaltung, die ebenfalls durch die Hausverwaltung geleistet werden kann, gehören unter anderem die Erfassung von Zahlungseingängen, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, die Durchsetzung von Pflichten des Mieters aus dem Mietvertrag sowie die Anpassung von Mieten (Indexierung). Um die zukünftige Instandhaltung und Instandsetzung einer Immobilie sicherzustellen, wird eine finanzielle Vorsorge in Form einer Instandhaltungsrücklage durch die Eigentümergemeinschaft gebildet. Beim Kauf einer Einheit muss der Erwerber demnach eine monatliche Leistung einkalkulieren, deren Höhe im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt werden und sich jährlich ändern kann. Die Instandhaltungsrücklage wird zum Zwecke der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (Dach und Fach) zulasten der Eigentümergemeinschaft gebildet. Die Erhöhung bzw. Reduzierung der Rücklage kann nicht prognostiziert werden und hängt von dem Modernisierungsbedarf des Gebäudes ab. Hierbei sind zum einen Maßnahmen aufgrund der gewöhnlichen Abnutzung beinhaltet, aber auch neue, durch das Gesetz bedingte Vorgaben hinsichtlich neuer Technik zu beachten. Maßnahmen im Sondereigentum können grundsätzlich nicht zulasten der Instandhaltungsrücklage getragen werden, müssen jedoch vom Käufer in der Finanzplanung für sein Sondereigentum berücksichtigt werden. Es ist daher von Vorteil, als Käufer selbst auch für das Sondereigentum eine eigene Rücklage zu bilden.

5. Kosten und Finanzierung
Der Erwerb einer Immobilie ist üblicherweise über die Varianten der vollständigen Kaufpreiszahlung aus eigenen Mitteln oder der Finanzierung des Objekts möglich. Entscheidet sich der Käufer für eine Finanzierung, so sind die Bausteine des Eigen- und des Fremdkapitals wesentlich. Der Gesamtkaufpreis des Investments setzt sich aus dem Kaufpreis, den Vertriebs- und Marketingkosten und den Erwerbsnebenkosten, die sich aus den Notar-und Grundbuchkosten sowie der Grunderwerbsteuer ergeben, zusammen. Zur Finanzierung dieser Komponenten greifen Erwerber häufig auf Fremdkapital durch Banken zurück, um das Eigenkapital, das sich nach den Vermögensverhältnissen des Käufers richtet, geringer zu halten und den Finanzierungsaufwand auf eine längere Laufzeit zu streuen. Die Vermögensverhältnisse sind dem Kreditinstitut gegenüber im Sinne der Einschätzung der Bonität offenzulegen. Für Banken als kreditgebende Institute gilt es zu prüfen, ob die Werthaltigkeit der Immobilie eine ausreichende Sicherheit für den Kredit darstellt. Für den Käufer ist zudem zu beachten, dass er ab einem im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt den Kredit tilgen muss sowie Bereitstellungszinsen, die monatlichen Kreditzinsen, Bearbeitungsgebühren undweitere etwaige Finanzierungskosten tragen muss. Ein Risiko kann sich für den Erwerber insofern ergeben, dass die laufenden Mieteinnahmen die Fremdfinanzierung nicht oder nur teilweise decken können und somit eine hohe Belastung für den Käufer entsteht. Als weiteres Risiko für den Käufer gilt grundsätzlich, dass die Finanzierung im Regelfall zeitlich befristet ist. Im Idealfall ist der Kredit nach Ablauf des Finanzierungszeitraums getilgt. Ist dies nicht der Fall, könnte eine mögliche Anschlussfinanzierung veränderte Vertragsbedingungen enthalten, neuerliche Vertragsabschlusskosten entstehen und sich die Tilgungskonditionen ändern. Zum Abschluss eines Darlehensvertrags werden neben der Bonität zudem das Alter, das Arbeitsverhältnis und die Nachhaltigkeit der Vermietung der Immobilie des Erwerbers vom Kreditinstitut geprüft. Für die Finanzierung seines Investments und die damit verbundene Bedienung von Zinsen und Tilgung haftet der Käufer persönlich und unabhängig vom Vermietungsstand seiner Immobilie.

6. Kaufvertrag
Als Gegenstand des Kaufvertrags ist eine vermietete oder nicht vermietete Einheit des entsprechenden Objekts zu bezeichnen. Diese wird von einem vorher festgelegten Festpreis durch den Verkäufer an den Käufer gemäß Kaufvertragsrecht veräußert. Im Zuge des Erwerbs von Immobilieneigentum im Sinne des WEG tritt der Käufer zudem automatisch in einen Verwaltervertrag für das Gemeinschaftseigentum  ein und nimmt die Leistungen der Hausverwaltung in Anspruch. Im Rahmen einer Besichtigung des Objekts wird dem Käufer im Vorfeld die Möglichkeit geboten, einen Eindruck von dem Zustand der Liegenschaft zu gewinnen, woraufhin er dann mit Abschluss des Kaufvertrags bestätigt, das Objekt besichtigt zu haben und im derzeitigen Zustand übernehmen zu wollen. Hierbei trägt der Käufer das Risiko, dass sein Teileigentum gegebenenfalls nicht der ursprünglichen Erwartungshaltung entspricht und die Größen der Einheiten von den im Kaufvertrag festgelegten  Angaben abweichen können.

7. Steuerliche Risiken
Bei der Wertermittlung von Immobilien wird grundsätzlich zwischen Neubau, gebrauchten Bestandsimmobilien und Sanierungsobjekten mit potenziellen Sonderabschreibungsmöglichkeiten unterschieden. Der Käufer als Privatperson erzielt aus der Vermietung seines Sondereigentums Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne von §21 EStG. Bestimmte Teile der Anschaffungskosten können als Werbungskosten oder langfristig über die Haltedauer der Immobilie in Form von Abschreibung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden, was zu einer Veränderung des zu versteuernden Einkommens führt. Die Berücksichtigung der AfA im Lohnsteuerabsetzungsverfahren kann frühestens im Jahr nach dem Ankauf und dem Übergang von Nutzen und Lasten erfolgen. Die steuerliche Situation der  Einzelperson und entsprechenden Einkommensverhältnisse sind grundlegend für die Realisierung steuerlicher Gewinne oder Verluste. Die Liquiditätsplanung darf nicht auf der Erzielung steuerlicher Vorteile beruhen und im Allgemeinen darf das Investment nicht in Hinblick auf diese erfolgen. Im Sinne der Steuergesetze und der Rechtsverordnungen und der Rechtsprechung der Finanzgerichtsbarkeit ist es ratsam, im Vorfeld einer Investition steuerlichen Rat von einem Steuerberater einzuholen. Ebenfalls in Anlehnung der steuerlichen Gesetzgebung ist zu erwähnen, dass geltende Regelungen und darauf basierende Angaben seitens des Verkäufers jederzeit geändert werden können. Angaben gemäß Kaufvertrag können von Wertungen der Finanzbehörden abweichen, dies gilt selbst, wenn der Verkäufer die Vertragsgestaltung nach der geltenden Praxis der Finanzbehörden ausgerichtet hat. Dem Käufer der Immobilie ist zu empfehlen, seine persönliche Besteuerungssituation im Vorfeld mit einem Steuerberater umfangreich zu prüfen und daraus resultierende Vor-und Nachteile des Erwerbs zu evaluieren. Der Verkäufer ist im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig, es erfolgt keine steuerliche Geltendmachung und Abschreibung für den Kaufgegenstand und es wird keine Haftung für steuerliche Zwecke für den Käufer übernommen.

8. Kumulation von Risiken
Dem Käufer ist zu empfehlen, dass er sich im Vorfeld seines Investments ausführlich mit den Chancen und Risiken in Zusammenhang mit dem Erwerb auseinandersetzt. Hierzu wurden in den vorangegangenen Ausführungen die Vor-und Nachteile eines Immobilieninvestments angeführt, um dem Erwerber eine differenzierte Bewertung zu ermöglichen. Risiken wie Leerstand, größere Modernisierungsmaßnahmen, die in der Bewirtschaftung der Immobilie auftreten können oder persönliche Risiken wie eine  teure Anschlussfinanzierung, können in verschiedenartigen Ausmaßen auftreten und Konsequenzen bis hin zum Vermögensverfall beim Käufer auslösen. Auch Totalverluste im Rahmen einer Zwangsversteigerung zulasten des Verkäufers, nachdem der Kaufpreis vor lastenfreier Eigentumsverschaffung bereits durch den Käufer geleistet wurde, können auftreten. Theoretisch betrachtet ist ein Totalverlust auch möglich, wenn ein Feuer die Liegenschaft zerstört und keine entsprechende Versicherung zum Ausgleich zur Verfügung stünde. Auch wenn der Verkäufer Fallkonstellationen dieser Art durch gründliche Prüfung und ausgereifte Gesamtkonzepte auszuschließen vorgibt, sollten diese dennoch vom Erwerber bedacht werden. Die im Prospekt aufgeführten Chancen und Risiken für den Erwerb einer Immobilie sind hinsichtlich der am häufigsten auftretenden Fälle ausgewählt und angeführt worden. Es ist zu bedenken, dass weitere Risiken entstehen können, die für die Anlageentscheidung des Käufers entscheidend sein können. Hinsichtlich auftretender Fragen und Problemstellungen, Information und persönlicher Beratung über das Objekt steht der Verkäufer dem Käufer unterstützend zur Verfügung.

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